MPC-SP pede fiscalização de investimento de R$ 25 milhões de Instituto de Previdência Social em fundo imobiliário de luxo

O Procurador de Contas do Estado Dr. Rafael Neubern Demarchi Costa ingressou com representação junto ao Tribunal de Contas paulista para que seja ativamente acompanhado o investimento realizado pelo Regime Próprio de Previdência Social (RPPS) de Cajamar, que destinou cerca de R$ 25 milhões em cotas do fundo de investimento imobiliário Nest Eagle (EAGL11), voltado ao mercado de alto e altíssimo padrão residencial.

De acordo com informações obtidas nos bancos de dados do Ministério da Previdência Social, o Instituto de Previdência adquiriu 194.325 cotas do fundo em 5 de maio de 2025, ao custo de R$ 19,9 milhões, e outras 48.581 cotas em 9 de julho do mesmo ano, por R$ 5 milhões, ambas na segunda emissão pública do FII, totalizando R$ 24.999.885,52. “Tratando-se de investimento pouco usual para o perfil de risco de um RPPS, e sem negociação no mercado secundário no período, a presente representação visa promover a fiscalização se o RPPS de Cajamar cercou-se de todas as cautelas necessárias previamente a investir no FII Nest Eagle”, apontou o Procurador.

Esta não é a primeira vez que a 1ª Procuradoria de Contas do MPC-SP leva ao Tribunal questionamentos sobre a aplicação de recursos previdenciários no Fundo Nest Eagle. Em julho passado, o órgão alertou para a necessária auditoria do investimento de R$ 20 milhões feito pelo Instituto de Previdência dos Servidores Municipais de São Roque.

O Fundo Nest Eagle lançou sua 1ª oferta pública de emissão de cotas em setembro de 2024, com a intenção de captar R$ 500 milhões. No entanto, atraiu apenas nove investidores, somando R$ 157,8 milhões — resultado considerado baixo para o porte da operação. Em março de 2025, após o encerramento dessa primeira oferta, anunciou uma nova emissão para tentar captar os R$ 360 milhões restantes. Foi nesse contexto que o Instituto de Cajamar subscreveu as cotas, em operação que, segundo Dr. Neubern, deveria ter sido analisada com o mesmo rigor exigido para a participação em IPOs (ofertas iniciais públicas). “O mais prudente seria exigir do RPPS de Cajamar as mesmas cautelas que seriam feitas para investimento no IPO do FII”, ressaltou.

O prospecto do fundo deixa claro que os recursos captados não possuem destinação específica, cabendo à gestora a escolha dos ativos, sem obrigatoriedade de seguir o pipeline indicativo apresentado. Ainda assim, os documentos mostram que o objetivo do FII é investir em empreendimentos de luxo e superluxo, com projetos assinados por arquitetos renomados e incorporadoras de referência nesse mercado. “Em resumo, o foco do FII é investir no segmento residencial de alto padrão”, destacou o Procurador, lembrando que a carteira apresentou TIR anual esperada entre 22,42% a até ‘impressionantes’ 58,30%.

Outro ponto preocupante é a concentração do investimento em apenas um fundo, mesmo que dentro do limite de 5% permitido pela Resolução CMN 4.963/2021. Em julho de 2025, as aplicações em EAGL11 correspondiam a 3,48% da carteira do Instituto de Previdência Social dos Servidores de Cajamar. “Ainda que esteja dentro do limite, chama a atenção a concentração do investimento do RPPS de Cajamar desta classe de ativos em um único FII", sublinhou Dr. Neubern, que igualmente destacou a baixa atratividade do fundo para investidores privados, já que quase 97,5% da captação inicial procedeu de institutos de previdência municipais.

Além disso, as atas do Conselho Deliberativo e do Comitê de Investimentos revelaram que o aporte enfrentou resistências internas, que não foram devidamente consideradas. Inicialmente, foi fixado limite de 3% do patrimônio para aplicação no fundo, mas a segunda subscrição de R$ 5 milhões ultrapassou esse percentual. Também não há notícia de que diligências foram realizadas a fim de avaliar se os ativos constantes do portfólio do fundo eram adequados ao perfil de risco do Instituto. Para piorar o cenário, “o papel EAGL11 não teve negociações no mercado secundário no período, com forte indicativo da falta de liquidez do investimento, também inadequado para o perfil do RPPS”, acrescentou o Procurador.

Na avaliação do MPC-SP, o caso merece acompanhamento próximo do TCESP, dada a relevância dos recursos previdenciários envolvidos e a necessidade de transparência e cautela na gestão desses fundos. “É preciso frisar que a matéria aqui representada demanda pronto acompanhamento da diligente Fiscalização deste Tribunal de Contas, sendo oportuno a pronta demanda de apresentação de justificativas”, concluiu Dr. Neubern.

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